Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022

Theo phân tích của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục duy trì như giai đoạn nửa đầu 2022. Đặc biệt, hoạt động siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản trong thời gian qua được dự báo sẽ giúp thanh lọc thị trường mạnh mẽ, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam đã chỉ ra những vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM là quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt.

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Khánh Trang cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.
Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Ngoài ra, chuyên gia Savills cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.
Cùng chung nhận định về sự thanh lọc của thị trường, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như: kiểm soát tín dụng bất động sản; thanh, kiểm tra; hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Chính vì vậy, ở thời điểm này vẫn còn quá sớm để nhận diện tổng thể thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 chuyển hồng hay sắc xám.

Bên cạnh sự thanh lọc của thị trường, nhiều chuyên gia cũng nhận định, bất động sản 6 tháng cuối năm đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Đánh giá về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.
Ông Sử Ngọc Khương chỉ ra, nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Theo dự báo của TS. Sử Ngọc Khương, trong thời gian tới, giá thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp lại chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Do đó, sau khi đã giữ BĐS trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Và đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.
Cuối cùng, ông Sử Ngọc Khương nhận định, ở những thời điểm mà giá BĐS tăng, nhiều người vẫn muốn mua vào, nhưng đối với các nhà đầu tư F2, F3, họ sẽ rất cân nhắc trước khi mua BĐS nếu phải sử dụng các đòn bẩy tài chính. Đối với người mua ở thực, giá thứ cấp cao sẽ là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu hạ giá bán nên tỷ lệ lấp đầy sản phẩm BĐS nhà ở trong 6 tháng cuối năm có khả năng sẽ thấp. Do đó, vị chuyên gia này cho rằng cần có bài toán về nguồn cung một cách lành mạnh để giá gia tăng nhưng thị trường vẫn phát triển một cách bền vững và không bị “sốt giá”...

Trong khi đó, Colliers Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường BĐS chững lại còn do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch Covid-19 kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như giai đoạn khoảng 5 - 10 năm trước.
Còn VNDirect Research nhận định, ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành từ lãi suất tăng, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, như giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, trong khi các chủ đầu tư gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS từ tín dụng và trái phiếu, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.

Do đó, ông Trần Khánh Quang dự báo, trong quý 3/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm BĐS vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cảnh báo rằng, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những BĐS xa trung tâm và sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022…
Những chính sách hay sự kiện một khi tác động đến thị trường bất động sản đều cần thời gian để thị trường tiếp nhận, dù là “siết” hay “nới”. Điều đó có nghĩa, việc tác động sẽ không diễn ra ngay lập tức. Tín dụng chảy vào bất động sản khi được kiểm soát một cách chặt chẽ hơn cũng phải trải qua thời gian mới ảnh hưởng đến thị trường, và khi được “nới” ra, thị trường cũng cần có thời gian tiếp nhận để sôi động trở lại.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản Châu Á có nhiều bất ổn thì Việt Nam vẫn duy trì sức cạnh tranh tương đối về giá và tài nguyên so với các quốc gia trong khu vực. Giá bất động sản tại Việt Nam liên tục tăng.
Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 mặc dù đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế song Savills Việt Nam vẫn ghi nhận một số hiệu khả quan. Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam đánh giá thị trường TP.HCM vẫn ghi nhận một nguồn cung mới nhất định vào thị trường, đặc biệt là đến từ các dự án có quy mô lớn.
"Trong 6 tháng tới, chúng tôi ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP Thủ Đức và quận 7. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ ghi nhận 2 dự án mới ở Nhà Bè và quận 9 cũ. Đây là xu hướng dịch chuyển tất yếu của thị trường bất động sản TP.HCM", bà Võ Thị Khánh Trang cho biết.

Ngoài ra, vị chuyên gia của Savills cũng nhận định các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP.HCM hạn chế.
"Hiện nay, giá căn hộ tại TP.HCM cũng đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân TP.HCM hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở", bà Trang giải thích.
Cùng chung nhận định lạc quan về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Trương Trí Vĩnh, Phó Tổng thư ký thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản thường được nhìn như là một sản phẩm đầu cơ, lại không chú ý đến nó như một hàng hóa bình thường. Nhìn ở góc độ này thì bất động sản ở trung hạn đang thiếu hụt; cùng với các nhà đầu tư đang tìm nơi trú ẩn an toàn cho các dòng tiền. Ở dài hạn, quá trình hình thành các đô thị mới dẫn dắt quá trình tăng giá. Đây là những lý do bất động sản Việt Nam liên tục tăng.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều cơ hội phát triển nhờ tính năng động và có nhiều động lực phát triển nhất Châu Á. Với tốc độ tăng trưởng bình quân 15%/năm, bất động sản được dự báo triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức thấp và đâng diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng", ông Vĩnh nói.
Ông Vĩnh cũng cho biết thêm, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra rất mạnh mẽ. Hiện cả nước có 44 triệu người ở khu vực đô thị, chiếm 45% dân số. Dự báo, đến năm 2025, dân số tại khu vực đô thị có thể đạt đến 52 triệu người, chiếm 50% dân số với khoảng 1.000 đô thị. Dự báo giai đoạn 2050 – 2070, tỉ lệ dân đô thị sẽ đạt tới 70 – 75% dân số.
Cơ sở hạ tầng tại Việt Nam cũng đang trong quá trình phát triển. Trong giai đoạn 2020 – 2030 nhu cầu đất xây dựng đô thị vào khoảng 400.000 ha năm 2020 lên đến 450.000 ha vào năm 2025. Diện tích đất đô thị trung bình 85-90 m2/người. Nhà ở đô thị bình quân đạt trên 15-20 m2/người. Đường quốc lộ tăng thêm 5.000km. Đường cao tốc tăng hơn 4 lần, từ 1,163km lên 5,000km. Thêm 6 sân bay và 1 cảng biển quốc tế.
Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, những chính sách hay sự kiện một khi tác động đến thị trường bất động sản đều cần thời gian để thị trường tiếp nhận, dù là “siết” hay “nới”. Điều đó có nghĩa, việc tác động sẽ không diễn ra ngay lập tức. Tín dụng chảy vào bất động sản khi được kiểm soát một cách chặt chẽ hơn cũng phải trải qua thời gian mới ảnh hưởng đến thị trường, và khi được “nới” ra, thị trường cũng cần có thời gian tiếp nhận để sôi động trở lại.

Cũng như tác động của các thông tin bắt bớ vừa qua, ban đầu sẽ tạo cảm giác e ngại cho nhà đầu tư, nhưng sau khi nhận ra những sự việc này góp phần sàng lọc thị trường, hướng đến sự phát triển bền vững trong dài hạn thì nhà đầu tư bắt đầu lấy lại được trạng thái an tâm, đó là yếu tố giúp đẩy thị trường lên.
Dự báo về thị trường bất động sản trong 6 tháng tới, chuyên gia Phan Công Chánh nhấn mạnh, quý 3 và quý 4, thị trường vẫn trong giai đoạn điều chỉnh. “Chúng ta phải chờ đợi phản ứng của những nhà đầu tư, quan sát thêm một thời gian nữa mới có thể đánh giá chính xác. Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường sẽ vẫn trong trạng thái ngập ngừng để chờ đợi”, chuyên gia này dự báo.

Tin tức