Nhìn đâu để bắt bệnh thị trường bất động sản

Các thị trường đều vận hành theo chu kỳ với các quy luật tuần hoàn, bao gồm bất động sản. Riêng đối với bất động sản, vòng lặp bao gồm năm cột mốc: phục hồi, tăng trưởng, bong bóng, hạ nhiệt và đóng băng.

Không có một giới hạn thời gian nào cho các cột mốc này, chúng có thể diễn ra 1-2 năm hoặc thậm chí 10 năm.

Thị trường bất động sản thông thường sẽ sao chép tình hình kinh tế của quốc gia.

Những thay đổi của kinh tế có thể “bẻ chiều” bất động sản, từ nóng sang nguội, hoặc ngược lại, cũng bởi vì nó tác động vào ba yếu tố sau:

- Một là: Sức khỏe nền kinh tế

Khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, giao dịch bất động sản hưởng lợi theo. Người dân có tiền, thu nhập cao thì tương ứng họ sẽ sẵn sàng bỏ tiền cho các sản phẩm giá trị cao, trong đó có bất động sản.

Tỷ lệ thất nghiệp thấp và niềm tin vào xu hướng đi lên của nền kinh tế tiếp tục sẽ thúc đẩy cầu tăng, cung không bắt kịp và từ đó giá bất động sản leo thang.

Ngược lại, khi kinh tế tăng trưởng chậm hoặc sụt giảm, lượng giao dịch của thị trường giảm theo. Khi đó tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân mất khả năng vay mượn hay chi trả.

Tương ứng với đó nhu cầu mua bất động sản giảm theo. Khi cung cao hơn cầu thì đẩy giá bất động sản xuống thấp.

➜ Ngoài chỉ số tăng trưởng, các yếu tố phụ của nền kinh tế như chỉ số lạm phát, quy định pháp lý, luật đất đai, luật quy hoạch… cũng là các yếu tố phụ để đánh giá.

- Hai là: Cung cầu bất động sản

Yếu tố thứ hai dẫn đến việc bất động sản tăng giảm phụ thuộc vào cung – cầu của thị trường.

Khi cầu cao hơn cung, người mua nhiều hơn người bán thì thị trường được ví như “thời của người bán”. Tỷ lệ chọi sẽ tăng cao, một căn hộ có thể có 3-5 người cùng muốn mua.

Ngược lại, khi cung cao hơn cầu, cán cân sẽ nghiêng về phía người mua. Khi đó người bán buộc phải điều chỉnh giá bán hợp lý nếu muốn thoát hàng.

- Ba là: Lãi suất thế chấp

Lãi suất thế chấp/ hay lãi suất mua nhà có thể thay đổi cán cân nhu cầu nhà ở và tình hình thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp, người đi vay có nhiều khả năng vay thế chấp hơn, do đó sức mua của thị trường tăng theo.

Ví dụ, nếu lãi suất ngân hàng là 8%/năm và một người vay 2 tỷ đồng để mua căn hộ 2,5 tỷ đồng, họ buộc phải trả khoản lãi tương đương 25 triệu/một tháng, bao gồm cả vốn và lãi. Nhưng nếu lãi suất là 5%, họ chỉ phải trả 19 triệu đồng một tháng.

➜ Đây là một trong nhiều lý do các quốc gia thường thúc đẩy ngân hàng giảm lãi suất cho các khoản thế chấp trong bối cảnh suy thoái kinh tế, nhằm thúc đẩy người dân mua nhà trở lại.

Các chuyên gia thường sử dụng các chỉ số sau để xác định sức khỏe của thị trường bất động sản hoặc xác định liệu có dấu hiệu thị trường chậm lại hay không:

- Lượng hàng tồn kho.

- Thời gian lưu hành trên thị trường (Day-on-market).

- Giá nhà.

- Số lần giảm giá.

Tuy vậy, nên lưu ý thị trường bất động sản không tương đồng ở tất cả các khu vực. Đó là ý do vì sao một tòa căn hộ ở Bình Tân, TP HCM vẫn có thể bán hết hàng trong một ngày, nhưng đất nền tại một huyện cách đó một giờ di chuyển có thể lại “ế ròng”.

Chính những dấu hiệu trên cũng lý giải cho nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Từ đầu năm đến nay dịch bệnh bùng phát, thị trường có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, nhưng giá nhà đất vẫn có xu hướng đi lên.

Một số hoạt động bán cắt lỗ, thực chất chỉ là cắt lỗ kỹ thuật ở cục bộ. Hiện tượng cắt lỗ kỹ thuật cho thấy một nhóm các nhà đầu tư bất động sản đang bắt đầu bán đi các bất động sản phải sử dụng đòn bẩy từ trung bình đến lớn (50-80% tiền vay mua bất động sản).

Các nhà đầu tư không cần quá băn khoăn, có thể yên tâm với triển vọng tích cực của nền kinh tế. Các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản tiếp tục sẽ là nơi dòng vốn chảy về, tương tự số liệu 7 tháng đầu năm qua.

Sưu tầm.